住宅ローン控除で手取りはいくら増える？年収別シミュレーション【2026年版】

【結論】住宅ローン控除で年間最大35万円（年収・残高により変動）が手取りに加算

「住宅ローン控除で手取りはどれくらい増えるの？」と気になっていませんか。住宅ローン控除は手取りに直接効く重要な制度です。

結論として、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）では、年末ローン残高 × 0.7% の金額が最大13年間所得税・住民税から差し引かれます。年収400万〜1,000万円ゾーンでは年間10万〜35万円程度の手取り増が期待できます。

ポイントは、住宅の種類（認定住宅・ZEH・省エネ・その他）で借入限度額が大きく変わること。本記事では、年収別シミュレーションと申告手順を実額ベースで解説します。

住宅ローン控除の基本（年末残高×0.7%、最大13年間）

住宅ローン控除（正式名称: 住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンで住宅を取得・新築・増改築した人が、要件を満たすと所得税・住民税から税額が直接差し引かれる制度です。

基本の計算式

年末ローン残高 × 0.7% = 1年あたりの控除額

年末残高が3,000万円なら、3,000万円 × 0.7% = 21万円が1年あたりの控除額。これが最大13年間続きます（新築・買取再販の場合）。中古住宅は10年間です。

控除の対象になる住宅・人

項目	要件
自分が住む住宅	取得後6か月以内に入居・年末も居住
床面積	50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
借入期間	10年以上のローン
合計所得	2,000万円以下
中古住宅	1982年以降の新耐震基準を満たすもの

2026年の制度ポイント（ZEH・省エネ住宅で限度額優遇）

住宅ローン控除は2024年改正で、省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額が大きい仕組みに整理され、2026年も同じ枠組みが続いています。

新築・買取再販の借入限度額（2024〜2025年に建築確認）

住宅の種類	一般	子育て世帯・若者夫婦
認定長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円
その他の住宅	0円（適用なし）	0円（適用なし）

「子育て世帯」は18歳以下の子がいる世帯、「若者夫婦」は夫婦どちらかが39歳以下の世帯が対象です。

控除期間と控除率

• 新築・買取再販: 13年間／中古住宅: 10年間
• 控除率は一律 0.7%（過去の1%から引き下げ）

年収700万円の手取りはいくら？住宅ローン控除を加味した実質手取りを確認

年収別 控除額シミュレーション

住宅ローン控除は税額控除なので、もともと払っている所得税＋住民税の額が控除上限になります。

年収500万円の手取り

年収500万円なら所得税は年10万円前後、住民税は年20万円前後。残高3,000万円(年21万円控除)では、所得税10万円→ゼロ、残り11万円は住民税から控除という流れです。

年収700万円の手取り

年収700万円なら所得税は年30万円前後、住民税は年35万円前後。年末残高4,000万円(年28万円控除)をほぼ全額所得税から取り切れる水準で、手取りインパクトが大きく出ます。

年収900万円の手取り

年収900万円なら所得税は年70万円前後。残高5,000万円(子育て×認定住宅)の年35万円控除を所得税から余裕で取り切れ、13年合計で約450万円の手取り増になります。

残高別・控除額早見表

年末残高	1年あたり控除額	13年合計（残高一定の場合）
2,000万円	14万円	約182万円
3,000万円	21万円	約273万円
4,000万円	28万円	約364万円
5,000万円	35万円	約455万円

実際は年々残高が減るため、13年トータルで200万〜400万円が現実的な手取り増ゾーンです。

所得税で控除しきれない場合の住民税からの控除

住宅ローン控除の大きな特徴は、所得税から引ききれない分を翌年の住民税から控除できることです。

住民税控除の上限

住民税からの控除上限は課税所得の5%（最大9.75万円／年）（2022年以降入居）。

年収500万円・年末残高3,000万円のケースで具体的に見てみましょう。

項目	金額
控除枠（残高×0.7%）	21万円
所得税（控除前）	約10万円
所得税からの控除	10万円（所得税ゼロに）
住民税からの控除（上限内）	約9.75万円
実際の控除合計	約19.75万円

控除枠21万円のうち約19.75万円が実際の手取り増になり、ほぼフル活用できる水準です。住民税からの控除は確定申告・年末調整の情報をもとに自動で適用されます。

年収500万円の手取りはいくら？所得税・住民税の内訳を確認

1年目の確定申告と2年目以降の年末調整

住宅ローン控除は1年目だけ確定申告が必須。2年目以降は会社員なら年末調整で完結します。

1年目の確定申告で必要な書類

書類	入手先
確定申告書・計算明細書	国税庁サイト（e-Tax）
住宅ローンの年末残高等証明書	借入金融機関（10〜12月頃郵送）
売買契約書・工事請負契約書のコピー	自分で保管
登記事項証明書	法務局（オンラインも可）
源泉徴収票	勤務先
省エネ性能証明書類	施工会社・住宅性能評価機関
マイナンバー確認書類	自分で用意

申告期間と2年目以降

入居した翌年の2月16日〜3月15日が原則。還付申告は1月から受付、5年間は遡って提出可能です。2年目以降は会社員なら年末調整で完結。税務署から送られる「住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関の「年末残高等証明書」を勤務先に提出するだけです。

共働き・ペアローンでの最適化

共働き世帯では、住宅ローンの組み方で世帯トータルの控除額が大きく変わります。

借り方3パターンの違い

借り方	控除の扱い
単独ローン	借りた人だけが控除を受ける
連帯債務型	持分比率に応じて夫婦それぞれが控除
ペアローン	夫婦それぞれが別ローン、各々の残高×0.7%で控除

ペアローンで控除枠を最大化

夫婦合算で住宅ローン6,000万円のケース:

• 単独ローン: 借入限度額(例)4,500万円までしか控除対象にならず、1,500万円分は控除なし
• ペアローン（夫3,000万＋妻3,000万）: それぞれが限度額枠を持ち6,000万円フル活用可能

ペアローンは手数料・団信料も2人分かかるため、コスト試算もセットで比較を。

売却・住み替え時の注意点

住宅ローン控除は「住み続けている期間」が前提のため、売却・住み替えで影響が出ます。

売却・転居で控除が止まる

控除中の住宅を売却したり、家族を残さず単身赴任で転居したりすると、その時点で控除は使えなくなります（家族が住み続けている単身赴任は継続可の場合あり）。

住み替え時の譲渡特例との関係

住み替えで譲渡益が出た場合「3,000万円特別控除」「買換え特例」が使えますが、住宅ローン控除と一部の譲渡特例は併用不可。住み替え前に税理士相談が安全です。

繰上返済で残期間が10年未満になると失効

住宅ローン控除は「借入期間10年以上」が要件。繰上返済で返済期間が10年を切ると、その年から控除打ち切り。返済期間の短縮には注意してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローン控除で手取りはいくら増えますか？

年末残高と本人の税額によります。残高3,000万円なら年21万円、4,000万円なら年28万円が控除枠で、まるごと（または住民税控除上限の範囲で）手取りに加算。年収400万〜900万円なら年間15万〜35万円が目安です。

Q. 中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？

1982年以降の新耐震基準を満たす住宅なら受けられます。控除期間は10年間で、借入限度額は2,000万円（一般中古）または3,000万円（買取再販・認定住宅等）と新築より小さくなります。

Q. 所得税が少なくて控除を使い切れない場合は？

所得税で使い切れない分は翌年の住民税から控除（上限: 課税所得の5%・最大9.75万円／年）。それでも余る場合は失われます。共働きでローン名義を分ける、繰上返済で残高を調整する等の対策があります。

Q. リフォーム・増改築でも住宅ローン控除は使えますか？

要件を満たせば使えます。100万円超の工事で耐震・省エネ・バリアフリー等の基準を満たすリフォームが対象。控除期間10年間、借入限度額2,000万円（基本）または3,000万円（特別リフォーム）です。

Q. 「子育て世帯」「若者夫婦」優遇はいつまで？

2024年導入の借入限度額上乗せ措置で、2025年12月末までの入居が原則対象（2026年以降は税制改正で随時更新）。最新は国土交通省・国税庁の発表をご確認ください。

Q. 確定申告を忘れた場合、後から申請できますか？

できます。住宅ローン控除は5年間遡って還付申告可能。入居から5年以内なら取り戻せます。e-Taxを使えば自宅から提出できます。

Q. 住宅取得資金贈与の非課税と併用できますか？

併用可能です。両親・祖父母からの住宅取得資金贈与は最大1,000万円まで非課税（省エネ等優良住宅、2026年時点）。頭金の節税と住宅ローン控除を同時活用できます。

まとめ

住宅ローン控除は、生涯の手取りを数百万円単位で押し上げる重要制度です。

押さえるべき3つのポイント:

1. **年末残高×0.7%**が最大13年間（新築・買取再販）控除
2. 省エネ性能で借入限度額が変わる（その他の住宅は対象外）
3. 所得税で引ききれない分は住民税から控除（上限あり）

どの性能の住宅を選ぶかで手取りインパクトは大きく変わります。まずは現在の年収での手取りと借入額の控除効果をシミュレーションしてみましょう。

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出典:

• 国税庁「No.1211 マイホームを持ったとき」
• 国土交通省「住宅ローン減税」